a lakáshitel feltételei egy helyen

milyen feltételekkel lehet lakáshitelt igényelni?

Az állami támogatások és az otthonteremtési kedvezmények hatására hazánkban egyre többen vágnak bele lakásprojektbe: vásárlásba, felújításba vagy akár építkezésbe. Adódhatnak persze olyan élethelyzetek, amikor igazán fókuszba kerül az új otthon gondolata, mert bővül a család, új városba sodor az élet, vagy elérkezik a szülőktől való elköltözés ideje. Mivel minden esetben jelentős összegű kiadásról van szó, a döntés sosem egyszerű, de a hazai pénzintézeteknél elérhető, különböző típusú lakáshitelekkel és állami támogatásokkal könnyebb belevágni álmaink otthonának kialakításába.

Először is látni kell, hogy a lakáshitel feltételei szigorúbbak a személyi kölcsönökhöz képest. A havi nettó jövedelem, az esetleges másodlagos jövedelem vagy a bevitt önerő mértéke elsősorban azt befolyásolhatja, hogy kaphatunk-e, illetve hogy milyen feltételekkel kaphatunk kölcsönt. A teljesség igénye nélkül nézzük is a legfontosabbakat!

milyen önerővel lehet lakáshitelt igényelni?

Valamennyi pénzintézet elvárja, hogy a vételár bizonyos százalékát az ügyfél saját forrásból teremtse elő– ezt az összeget nevezzük önerőnek. Ennek minimális mértéke főszabályként a vételár 20%-a: tehát egy 50 millió forintos ingatlan vételárának 80%-át teheti ki a kölcsön összege, ami 40 millió forintot jelent, a fennmaradó 10 millió forintot önerő formájában nekünk kellett előteremteni.

A lakáshitel 10% önerővel is igényelhető, amennyiben:

• korábban egyiküknek sem volt 50 százalékot elérő tulajdonrészünk lakóingatlanban, vagy
• kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkezünk, amely jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal (pl. özvegyi joggal) terhelt, vagy
• energiahatékony (zöld) lakás vásárlása vagy építése, energiamegtakarítási célú felújítás történik – sőt, a K&H Minősített Fogyasztóbarát Zöld Lakáshitel igénylése esetén egyéb kedvezmények is igénybe vehetők.

A 10%-os önerő kedvezményes és kamattámogatott hitelek, valamint piaci hitelek esetén egyaránt alkalmazható. De mit is használhatunk fel önerőként?

• A készpénzt minden további nélkül elfogadják önerőként.
• Ha van lakástakarékpénztári megtakarításunk, akkor a befizetett összeg, a kamatok és az állami támogatás is felhasználható önerőként, de önerő lehet a vissza nem térítendő munkáltatói támogatás is.

Lakáshitel igénylése esetén a Babaváró támogatás összege is bevonható önerőként, ám ennek részletes szabályairól javasolt előzetesen tájékozódni.

milyen személyi feltételei vannak a lakáshitelnek?

A részletszabályok hitelintézetenként eltérhetnek, ugyanakkor létezik néhány általános személyi feltétel, aminek minden esetben meg kell felelnünk hiteligényléskor.

• Általánosságban a 18 és a 70-75 év közötti életkort fogadják el a bankok. A CSOK Plusz és a Babaváró esetében a felső korhatárt határozzák meg alacsonyabban, a kérelem benyújtásának időpontjában még nem betöltött 41. életév., illetve 35. életévben (a feleség esetében). CSOK Plusz esetén a 41. életévre vonatkozó elvárást nem kell figyelembe venni, ha a kölcsönkérelem benyújtásának időpontjában a feleség legalább 12 hetes várandós.
• Bejelentett állandó magyarországi lakóhellyel és lakcímkártyával kell rendelkeznünk.
• Az államilag támogatott hitelek esetében (ilyen pl.: a CSOK Plusz és a Babaváró hitel is) több éves folyamatos TB jogviszonyt kell igazolnunk, valamint nem lehetünk próbaidőn és táppénzen sem az igényléskor.
• Nem szerepelhetünk a Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) negatív listáján; sem aktív, sem passzív besorolással.

Adóstárs bevonását a bank valamilyen kockázati tényező fennállása esetén írhatja elő, például, ha az igénylő túl fiatal vagy idős. Legtöbb esetben a bank kötelezővé teszi a házastárs adóstársként való bevonását, ha a fedezetként szolgáló ingatlan közös tulajdonban van.

Az adóstárs bevonása ezen túl kedvezően is befolyásolhatja a hitelbírálatot és akár nagyobb összeghez is hozzájuthatunk, hiszen egy erős biztosítékot jelent a bank számára. Nem árt tudni, hogy CSOK Plusz esetén az igénylő házaspáron kívül más adóstárs bevonására nincs lehetőség.

milyen jövedelmi feltételei vannak a lakáshitelnek?

A hitelbírálat során a bank azt vizsgálja, hogy a havi jövedelmünk milyen arányban terhelhető kölcsönnel, vagyis mekkora törlesztőrészletet tudunk kifizetni. Itt jön be a képbe a jövedelemarányos törlesztési mutató, azaz a JTM a hitelbírálat során alkalmazott módszer. Ennek az értéke azt mutatja meg, hogy a havi fizetésünk legfeljebb hány százalékban terhelhető a törlesztőrészletekkel. Ezt két tényező befolyásolja: a kamatperiódus hossza, illetve a havi nettó jövedelem.

A hitelbírálat során megkülönböztetik az elsődleges és másodlagos jövedelmet, de nagyobb súllyal értelemszerűen az elsődleges jövedelem, azaz a munkabér (külföldről és belföldről származó egyaránt), a vállalkozói jövedelem, illetve a nyugdíj esik latba. A másodlagos jövedelem segíti a pozitív elbírálást, azonban kizárólag megfelelő elsődleges jövedelem esetén. Másodlagos jövedelemként figyelembe vehető a cafetéria, a jutalmak, prémiumok, az osztalék, a családtámogatási ellátások (például családi pótlék, GYES, GYED), vagy az ingatlanbérbeadásból származó jövedelem.    

milyen ingatlant lehet fedezetként bevonni?

Az ingatlanhitel fontos jellemzője, hogy a kölcsönt nyújtó bank jelzálogjogot jegyeztet be a fedezetül felajánlott ingatlanra. Ez általában a megvásárolni kívánt ingatlan, ugyanakkor másik ingatlant is fel lehet ajánlani fedezetként, amennyiben megfelel néhány feltételnek.

milyen ingatlan lehet fedezet?

Akár közeli hozzátartozónk tulajdonában álló ingatlan is bevonható a hitelügyletbe, amennyiben a tulajdonosa hajlandó zálogkötelezettként részt venni a konstrukcióban. Saját tulajdonú ingatlan bevonása esetén pedig egy személyben leszünk adós és zálogkötelezett is.

A fedezetként felajánlott ingatlannak megfelelő értékűnek kell lennie és számos kritériumnak szükséges megfelelnie. A bankok gyakorlata nem egységes abban, hogy milyen típusú ingatlanfedezetet fogadnak el, ugyanakkor minden esetben elvárás az ingatlannal szemben, hogy

• Magyarország területén, magánszemély tulajdonában legyen,
• rendezett tulajdoni viszonnyal rendelkezzen, legyen per-, teher-, igénymentes, valamint önállóan forgalomképes,
• rendelkezzen használatbavételi engedéllyel, végleges műszaki állapotú, lakhatásra alkalmas és legalább komfortos legyen.

Általában fenntartások nélkül elfogadják fedezetként a családi házat, ikerházat, sorházat, a lakást, az építési telket, bizonyos feltételek mellett bevonható az üdülő, hétvégi ház, nyaraló, a könnyűszerkezetes vagy az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan is. Vannak olyan típusok, amiket, ha el is fogadnak a bankok, csak bizonyos feltételekkel, például alacsonyabb finanszírozhatóság mellett. Ilyen lehet a tanya, az ártéren lévő vagy a külterületi ingatlan. A termőföldet, a műhelyt, az üzemet, az ipartelepet vagy a teremgarázs-helyet pedig jellemzően egyetlen hitelintézet sem fogadja el fedezetként.

hogyan állapítják meg az ingatlan értékét?

Az ingatlan értékének meghatározása értékbecsléssel történik. A hitelintézet értékbecslője szakvéleményében megállapítja, hogy a fedezetül felajánlott ingatlan mennyit ér a banknak. Ennek során vizsgálja az ingatlan és a telek méretét, elhelyezkedését vagy az ingatlan értékesíthetőségét. Továbbá figyelembe vesz minden olyan körülményt, ami az ingatlannal kapcsolatban felmerülhet, mint például:

• melyik településen, az ország melyik részén, milyen környezetben, környéken helyezkedik el,
• milyen a tulajdoni helyzete, osztatlan közös tulajdonban van-e,
• milyen szerkezeti elemből, melyik évben épült,

rendezett-e a földhivatalban az ingatlan.

milyen feltételekkel igényelhető piaci lakáshitel?

A hitelintézetek kínálatában elérhető általános, piaci lakáshitel alatt most azokat a lakáscélú hiteleket értjük, melyek a legtöbb természetes személy számára elérhetőek, nincsenek olyan speciális feltételekhez kötve, mint például a gyermekvállalás. Az ilyen típusú lakáshitelek felvételénél általánosságban a két legfontosabb feltétel, hogy a Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR) nem szerepelhet rólunk negatív információ, és a hiteligénylést megelőzően a bankok által meghatározott, minimum bevétellel kell rendelkezni. A K&H esetében valamely adós vagy adóstárs esetén a jövedelmének el kell érnie a mindenkori minimálbér összegét.

mekkora önerővel mennyi hitelt kaphatunk?

Ingatlan vásárlása vagy építése esetén az ingatlan forgalmi értékének akár 80, bizonyos esetekben 90 százalékáig hitelezhet a bank. A hitelfelvétel során mindig egyedi ügyfélminősítés alapján határozzák meg az elvárt önerőt. Ha egy 30 millió forint forgalmi értékű lakás megvásárlásán gondolkozunk, a minimális önerőnek 6 millió forintnak kell lennie. Ebben az esetben akár 24 millió forint hitelt is kaphatunk. Ha pedig megfelelünk a 10 százalékos önerő feltételeinek, akkor a kapott kölcsön akár 27 millió forint is lehet.

A babaváró teljes összege abban az esetben használható önerőként ingatlan vásárlás során, ha a lakáshitel igénylésére a babaváró kölcsönszerződés megkötését követő 90 napon túl kerül sor. A babaváró kölcsönszerződés megkötését követő 90 napon belüli lakáshitel igénylés esetén a babaváró hitel 75 %-a használható fel önerőként. Amennyiben rendelkezünk meglévő vagy lejáró lakástakarékkal, az is felhasználható az önerő részeként.

Érdemes tudnunk, hogy a korábban már említett JTM jogszabály határozza meg ebben az esetben is, hogy meddig nyújtózkodhatunk a havi törlesztőrészlet összegét illetően. Például havi nettó 800 ezer forint jövedelem felett akár a fizetésünk 60%-a is lehet a törlesztőrészlet, ha nincs másik hitelünk, és legalább 10 éves vagy végig fix kamatozású hitelt választottunk. Ennek célja, hogy hosszú távon is biztonságosan tudjuk majd fizetni a törlesztőrészleteket.

mi az a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel?

A piaci lakáshitelek közötti választás esetén fontos információval bír a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel (MFL) jelző. Ez egy olyan lakáshitel típust takar, amely megfelel a Magyar Nemzeti Bank (MNB) által meghatározott szigorú kritériumoknak. Ilyen a K&H lakáshitel konstrukciója is.

Piaci lakáshitelek esetén a bank dönti el, hogy az összeg mire használható fel, azaz használt vagy új lakás vásárlására, építésre, bővítésre, korszerűsítésre, felújításra, lakáshitel kiváltásra vagy építési célú telekvásárlásra.

milyen állami támogatások vannak?

Egy lakás vásárlása meglehetősen nagy befektetés – szerencsére azonban számos állami támogatás segíti elő azt, hogy a lehető legtöbben saját otthonhoz jussanak.

babaváró hitel

A Babaváró hitel olyan házaspároknak szól, ahol a feleség betöltötte a 18. és még nem töltötte be a 35. életévet, és a pár egyik tagja legalább három éve folyamatosan társadalombiztosítással rendelkezik.

mennyi Babaváró hitelt igényelhetünk?

A felvehető hitelösszeg akár 11 millió forint is lehet. Ennek a hitelnek az előnye, hogy amennyiben az első gyermek 5 éven belül megszületik, akkor a hitel kamatmentes marad a futamidő végéig. A második közös gyermek után a fennálló tartozás 30%-át, a harmadik gyermek születése után pedig a fennálló tartozás 100%-át az állam támogatásként átvállalja. A babaváró hitelt ingatlanvásárlás és felújítás mellett hitelkiváltásra és szabad felhasználásra is igényelheted.

melyek az igénylés feltételei?

Ehhez a kedvező konstrukcióhoz azonban bizonyos feltételeknek meg kell felelni, melyek közül a legfontosabbak, többek között:

• magyarországi lakcímmel kell rendelkezni
• a házaspár egyik tagjának sincs a Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR) nyilvántartott lejárt tartozása vagy tartozása a NAV felé
• a havi nettó jövedelemnek egy forrásból el kell érnie a bank által meghatározott minimumot (ez a K&H babaváró hitelnél adós vagy adóstárs esetén a mindenkori minimálbér összege)
• és legalább a szülő egyikének vállalnia kell, hogy a jövőben születendő (vagy örökbefogadott) gyermekeket nagykorúságukig, de legkésőbb a hitel lejártáig saját háztartásában neveli.

Ha komolyan gondolkodunk a babaváró hitel igénylésén, érdemes tanulmányozni a bank által meghatározott egyéb feltételeket is.

További információkért javasoljuk, hogy látogasd meg babaváró hitel oldalunkat.

CSOK Plusz

2024-től elérhető a családok, családtervezők számára a CSOK Plusz támogatott hitel ingatlanvásárlásra, építésre vagy bővítésre.

mekkora összegű CSOK Plusz hitel igényelhető?

A támogatott hitel kamata legfeljebb 3%, a kamattámogatás pedig maximum 25 év lehet. A CSOK Plusz minimálisan igényelhető összege 2 millió forint, maximumát pedig a már meglévő és a jövőben vállalt gyermekek száma határozza meg, amely akár 50 millió forint is lehet (3 gyermek esetén).

A CSOK Plusz további előnye, hogy amennyiben a család az első közös lakását vásárolja, a hitel 10% önerővel is igényelhető. Tehát, egy 80 millió forint értékű lakáshoz az egyébként kötelező legalább 16 millió forint helyett 8 millió forint is elegendő lehet önrészként. Fontos feltétel azonban, hogy a házaspár első közös lakásának vételára nem haladhatja meg a 100 millió forintot. Családi ház vagy nem első közös lakásvásárlás esetén 150 millió forint lehet az értékhatár. A vételár mellett a hasznos alapterületre vonatkozó feltételnek is meg kell felelni a CSOK Plusz esetén.

Egy erős érv a konstrukció mellett, hogy az állam a hiteltartozásból is elenged a feltételek teljesülése esetén. A felvett hitel tőketartozásából a második, majd minden további megszületett gyermek után 10-10 millió forint gyermekvállalási támogatást nyújt az állam. A támogatás hitelelengedés formájában valósul meg, amelyet előtörlesztésként kaphatunk meg a futamidő alatt. Ráadásul vagyonszerzési illetéket sem kell fizetni a NAV-nak, ha CSOK Pluszt veszünk fel.

melyek az igénylés feltételei?

A CSOK Plusz igénylésnek további feltételei is vannak, amikre érdemes figyelni (a teljesség igénye nélkül):

• magyarországi lakcím
• bankszámlaszám
• pozitív KHR státusz

Személyi feltételek többek közt:

• csak házaspárok igényelhetik, gyermekvállalással
• a feleség még nem töltötte be a 41. életévet
• az igénylők büntetlen előéletűek
• az igénylőknek köztartozás mentesnek kell lennie (amennyiben köztartozása van, a köztartozási felhívás kézhezvételétől számított 14 napon belül szükséges megfizetni, illetve igazolni azt)
• legalább 2 éve fennálló TB jogviszony (legalább az egyik igénylő esetén)

CSOK Plusz esetén gyermekvállalási határidők is meghatározásra kerültek, amelyek a következők:

• egy vállalt gyermek esetén 4 év,
• két vállalt gyermek esetén 8 év,

három vállalt gyermek esetén 10 év.

mi az az Otthon Start Program?

Az Otthon Start Program egy államilag támogatott lakáshitel-konstrukció, amely kedvezményes, fix kamatozású finanszírozást kínál az első otthonukat megvásárlóknak, illetve bizonyos feltételek teljesülésével a második lakás vásárlására is igényelhető. A lehetőség egyik legfontosabb előnye, hogy a hitel kamata a teljes futamidő alatt fixen 3 százalék marad, amennyiben teljesítjük a feltételeket, ami a jelenlegi piaci lakáshitelekhez képest jelentősen kedvezőbb lehet.

A konstrukció keretében akár 50 millió forint hitelösszeg is igényelhető, legfeljebb 25 éves futamidőre, célja pedig elsősorban az, hogy kiszámíthatóbbá és elérhetőbbé tegye az első lakásvásárlást azok számára, akik stabil jövedelemmel rendelkeznek, de a magas piaci kamatok miatt nehezebben jutnának saját ingatlanhoz.

A 3 százalékos hitel egyik fontos sajátossága, hogy nem kizárólag családosok vagy gyermekvállalást tervezők számára érhető el; egyedülállók, élettársi kapcsolatban élők és házaspárok is igényelhetik, amennyiben megfelelnek a feltételeknek – sőt, akár más konstrukciókkal is kombinálható.

Az idei évtől egy apró változtatás történt, ami bővítheti azok körét, akik igénybe vehetik a konstrukciót. Az ingatlan-nyilvántartási törvénybe bekerült egy új jogintézmény, a társasházi építményi jog. Erre akkor lehet szükség, ha új építésű lakást vásárolunk, ami még a tervezési fázisban van; ha ezt a jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzük, azzal biztosíthatjuk, hogy a teljes vételár megfizetése és az ingatlan megépülése után valóban tulajdonjogot szerzünk. 

Erre a változtatásra tekintettel a jövőben akkor is igényelhetővé válik az Otthon Start hitel, ha a tulajdonjog a társasházi építményi jog alapján jött létre.

mik a feltételek?

A hitel igénylése esetében a bank vizsgálja az általános hitelképességi feltételeket, emellett pedig a program speciális szabályainak is meg kell felelni.

ki minősül első lakásvásárlónak az Otthon Start Programban?

A konstrukció egyik alapfeltétele, hogy az igénylő első lakását vagy házát vásárolja meg.

Első lakásvásárlónak minősül:

• aki a kérelem benyújtásának időpontjában és az azt megelőző 10 éven belül nem rendelkezett saját tulajdonú belterületi lakóingatlannal,
• aki a kérelem benyújtásának időpontjában és az azt megelőző 10 éven belül legfeljebb egy belterületi lakóingatlanban legfeljebb 50 százalékos tulajdoni hányaddal rendelkezett,
• aki rendelkezik, vagy az elmúlt 10 évben rendelkezett belterületi lakóingatlannal, de tulajdoni hányadának értéke nem haladja meg a 15 millió forintot.

maximum hitelösszeg és futamidő

A programban jelenleg legfeljebb 50 millió forint igényelhető, maximum 25 éves futamidő mellett.

Ez a hosszabb futamidő segíthet abban, hogy a havi törlesztőrészlet alacsonyabb maradjon, ami különösen fontos lehet az első lakásvásárlók számára.

fix 3 százalékos kamat

Az egyik legnagyobb előnyt a fix, évi 3 százalékos kamatozás jelenti. Ennek köszönhetően a törlesztőrészlet a futamidő alatt kiszámítható marad, és nem változik a piaci kamatkörnyezet alakulása miatt.

mennyi önerő szükséges az Otthon Start hitelhez?

Az Otthon Start Program keretében az elvárt önerő alapvetően 20%, bizonyos feltételek teljesülése esetén azonban ez akár 10% is lehet. Ez jelentős különbség azok számára, akik még nem rendelkeznek nagyobb megtakarítással.

jövedelemvizsgálat és hitelbírálat

Az állami támogatás nem jelenti azt, hogy a hitelbírálat automatikus lenne. A bank minden esetben ellenőrzi:

• az igazolt jövedelmet,
• a meglévő hiteleket,
• a JTM-szabályoknak való megfelelést,
• valamint a KHR státuszt.

milyen ingatlanra vehető fel az Otthon Start hitel?

A 3 százalékos hitel meglehetősen széles körben, így akár használt lakásra vagy házra is igényelhető, vannak azonban bizonyos korlátok: 

• az ingatlan értéke lakás esetében maximum 100 millió forint, családi ház esetében maximum 150 millió forint lehet,
• a megvásárolandó lakás négyzetméterára nem haladhatja meg a bruttó 1,5 millió forintot, 
• a hitellel megvásárolt ingatlan 5 évig nem adható el – de nem kötelező beköltöznünk.

milyen más hitelekkel kombinálható az Otthon Start Program?

Fontos tudni, hogy az Otthon Start Program kombinálható a CSOK Plusszal is – feltéve persze, hogy mindkét támogatás feltételeinek megfelelünk. Azok tehát, akik a jövőben gyermeket szeretnének vállalni, és az életkori szabályoknak megfelelnek, a két termék kombinálásával akár 100 millió forint összegű hitelt is igényelhetnek.

mire érdemes figyelni az igénylés előtt?

Mielőtt lakáshitelt igényelnénk – akár piacit, akár egy kedvezményes Otthon Start hitelt –, érdemes részletesen átgondolni a pénzügyi lehetőségeket és a hosszú távú terhelhetőséget. Bár a kedvezményes kamat sokat segíthet, a hitel még így is több évtizedes elköteleződést jelenthet.

Különösen fontos lehet:

• előre megtervezni a havi költségvetést,
• számolni a fenntartási költségekkel,
• átgondolni a szükséges önerő mértékét,
• ellenőrizni a hitelképességet,
• valamint időben összegyűjteni a szükséges dokumentumokat
• és tájékozódni az ingatlan hitelezhetőségéről.

Az is lényeges szempont, hogy a lakásvásárlás során nemcsak a vételárral kell számolni, hanem egyéb kiadásokkal is, például illetékkel, ügyvédi költséggel, értékbecslési díjjal vagy felújítási munkákkal.

A K&H Otthon Start hitel kedvező lehetőséget kínál azok számára, akik első saját otthonukat szeretnék megvásárolni – a fix 3 százalékos kamat, az akár 50 millió forintos hitelösszeg és a kedvezőbb önerő-feltételek sokak számára tehetik elérhetőbbé a lakásvásárlást.

A K&H-nál elérhető lakáscélú hitelmegoldásokért kattints, és válaszd ki a számodra vállalható feltételek mellett igényelhető megoldást!

K&H hitelek lakáscélra