lakáshitel 10% önerővel? akár Te is élhetsz vele!

mindig az első lépés a legnehezebb - lakásvásárlásnál főleg

2010 óta Görögországot, Olaszországot és Ciprust leszámítva a lakásárak az EU minden tagállamában növekedtek, hazánk pedig - a 180%-os emelkedéssel - a második helyet foglalja el ebben a növekedési rangsorban. Ez a drágulás igen komoly kihívást jelent az első lakásvásárlásban gondolkodó fiatalok számára is, hiszen míg 2010-ben egy átlagos használt lakást - a KSH adatai szerint - 15,1 millió forintért megszerezhettünk, addig 2022-ben már közel 49 millió forintot kellett fizetnünk az ingatlanért. Az új lakások esetében ennél is mélyebben kellett a zsebbe nyúlnunk: a 2010-ben 17,6 millió forintért megszerezhető lakás 2022-re már mintegy 63 millió forintra drágult.

Ha mindehhez hozzávesszük, hogy a jövedelmek korántsem emelkedtek ekkora mértékben, ráadásul 2022-ben az éves átlagos infláció 14,5%-ot tett ki, 2023-ban pedig 17,6%-ot, akkor láthatjuk, melyek azok az okok, melyek miatt nem könnyű a helyzetünk, ha most szeretnénk lakást vásárolni.

mit jelent az önerő fogalma?

Ha lakásvásárláson gondolkodunk, a banki hitelképesség vizsgálata aligha ismeretlen fogalom számunkra, és azzal is tisztában lehetünk, hogy többek között a havi jövedelem mértéke döntően befolyásolja, mekkora hitelt és milyen feltételekkel igényelhetünk. Ugyanakkor egyetlen ingatlan vételára sem finanszírozható 100%-os mértékben kölcsönből. A bankok, a jogszabályi követelményeknek megfelelően, elvárnak egy bizonyos összeget, amit nekünk kell beleadni az adásvételbe – ezt a részt nevezik önerőnek.

Mindeddig a bankoknál jellemzően 20%-ban határozták meg a minimális önerő mértékét. Mindez azt jelentette, hogy például egy 50 millió forintos használt budapesti lakás esetében a vételár 80%-ára kaptunk hitelt, a maradék 10 millió forintot pedig nekünk kellett előteremteni.

2024. januártól: lakáshitel 10% önerővel!

2023. decemberében egy nagyon fontos bekezdéssel egészült ki a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014.  (IX.10) MNB rendelet. A forint alapú jelzáloghitelek esetében a főszabály ugyan megmaradt: hitelfelvételkor a kitettség (ez a kifejezés utal a hitelösszeg arányára a teljes vételárhoz viszonyítva) nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át. Ám bizonyos feltételek teljesülése esetén a kitettség mértéke az ingatlan forgalmi értékének 90%-a is lehet. A feltételek közé tartozik, hogy a hitelkérelem benyújtásának napjáig az ügyfél, illetve adóstársak esetén az ügyfelek még nem töltötték be a 41. életévüket. Emellett további feltétel, hogy egyikük sem rendelkezett lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal, vagy kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkeztek, amely jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt (özvegyi jog).

Nézzük is meg kicsit alaposabban, mit is jelentenek ezek az előírások!

• Életkor: a 10% önerő lehetősége akkor érhető el, ha az adós és az adóstárs is fiatalabb 41 évesnél. Adóstárs bevonása ugyanakkor nem feltétel, amennyiben egyedül szerepelünk az ügyletben, csak nekünk kell megfelelnünk ennek a követelménynek.
• Korábbi ingatlantulajdon: ahhoz, hogy a hitel összege a 90 százalékot is elérje, feltétel, hogy korábban nem volt 50 százalékot elérő tulajdonrészünk lakóingatlanban. Kivétel ez alól, ha volt akár 50%-ot is meghaladó tulajdoni hányadunk, azonban olyan lakásban, amelyet jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog terhel. Ilyen lehet az örökölt lakás, amelyen az életben lévő szülőt holtig tartó haszonélvezet illeti (özvegyi jog).
• Lakás fogalma: a rendelet szerint lakásnak minősül a lakhatás feltételeinek megfelelő, az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel.

A 10%-os szabály a kedvezményes és támogatott hitelekhez, valamint a piaci kölcsönökhöz egyaránt elérhető. Tehát egy K&H lakáshitel esetén ugyanúgy jogosultak lehetünk rá, mint egy CSOK-ból finanszírozott lakásvásárlás során.

miben különbözik ez a CSOK Plusz hiteltől?

A szintén januártól elérhető CSOK Plusz lakáshitel esetében ugyancsak megjelent a 10% önerő lehetősége. Még mielőtt kitérnénk ennek a feltételeire, röviden ejtsünk szót a konstrukcióról.

A CSOK Plusz egy legfeljebb 3%-os, fix kamatozású kamattámogatott lakáscélú jelzáloghitel. Minimális összege 2 millió forint, maximuma pedig a gyerekek számától függ. Eszerint 15 millió forint, ha gyermektelen igénylők egy gyermeket, 30 millió forint, ha gyermektelen igénylők két gyermeket vagy egygyermekes igénylők egy gyermeket vállalnak. A maximum összege 50 millió forint lehet, amennyiben gyermektelen igénylők három gyermeket, egygyermekes igénylők két gyermeket, két- vagy többgyermekes házaspárok egy gyermeket vállalnak.

Fontos szabály, hogy a házastársak az első közös lakásuk vásárlása esetén legfeljebb 80 millió értékű ingatlanra igényelhetik a támogatást, minden más esetben a limit 150 millió forint.

A lakáshitel 10 százalék önerővel a CSOK Plusz esetében is elérhető, ugyanakkor fontos megkülönböztetni az MNB rendeletben foglalt lehetőségtől.

• Életkor: a 10 százalék önerővel történő finanszírozás igénybevételéhez feltétel, hogy a házaspár mindkét tagja fiatalabb kell legyen, mint 41 éves. A CSOK Plusz hitel akkor is elérhető 10% önerővel, ha csak a feleség teljesíti ezt a követelményt, ezzel szemben a korábban említett lakáshitelnél a férjnek is meg kell felelnie az elvárásoknak.
• Korábbi ingatlantulajdon: a 10% önerő az első közös lakást vásárlókat illeti meg. Itt a feltételek kicsit különböznek az MNB rendeletben foglalt elvárásoktól, a kedvezmény akkor illeti a házastársakat, ha korábban nem rendelkeztek ugyanabban a lakásban tulajdonjoggal.
• Lakás fogalma: itt nincs eltérés, a 10% önerőhöz ez esetben is az a feltétel, hogy a CSOK Pluszból vásárolt lakás ingatlan-nyilvántartásbeli megnevezése lakás vagy lakóház legyen.
• Gyermekvállalás: a gyermekvállalás minden esetben feltétele a CSOK Plusz sikeres igénylésének. Ugyanakkor a legmagasabb, 50 millió forint kölcsön akár a két meglévő gyerek mellé vállalt egy újabb gyermekkel is elérhető.

amikor jól jöhet a 10% önerő lehetősége

Nézzünk is meg néhány konkrét élethelyzetet, amikor nagy segítség lehet a lakáshitel 10% önerővel!

38 éves házaspár szeretne első lakást vásárolni, gyerekvállalás nélkül

Gyermekvállalás nélkül nem jár a CSOK Plusz, így ilyen esetben más megoldásban kell gondolkodnunk. Mivel egyikük sem töltötte be 41. életévét, a korábbi ingatlantulajdonra vonatkozó feltételek teljesítése esetén a 10% önerő elérhető lehet a lakás megvásárlásához.

első lakásukat megvásárló házaspár 80 millió forint feletti ingatlan vételében gondolkodik

A 80 millió forintnál drágább első közös lakás kizárja a CSOK Plusz felvételét, a 10% önerő lehetősége azonban így is elérhető lehet számukra, amennyiben mindkettő fél megfelel az életkorra és a korábbi lakástulajdonra vonatkozó előírásoknak.

egyedülálló 28 éves férfi vásárolna ingatlant

Egyedülállóként értelemszerűen nem lehetünk jogosultak a családtámogatásra, így az MNB rendeletben foglalt feltételeket kell vizsgálni. Az életkori követelménynek megfelel, és ha a tulajdoni hányadra vonatkozó elvárást is teljesíti, úgy akár a 10% önerő is elérhető lehet az ebben az élethelyzetben lévő férfi számára.

lakáshitel 10% önerővel - mi is lehet a szükséges önrész?

Napjaink ingatlanárai mellett a vételár 10%-át kitevő önerő előteremtése sem egyszerű feladat. Nézzük is meg, miket használhatunk fel önerőként!

• Az önerőt saját forrásainkból kell előteremtenünk, így a bankok a készpénzt minden további nélkül elfogadják önerőként.
• Az önerő akár a munkáltató által adott támogatásokkal is kiváltható. A munkáltatói kölcsön nem kötelező a munkáltatóra nézve, ugyanakkor számos vállalat motiválja hasonló kedvezményekkel dolgozóikat.
• Ha rendelkezünk lakástakarékpénztári megtakarítással, akkor annak lejártával a befizetett összeg, a kamatok és az állami támogatás is felhasználható önerőként.
• Az önerő akár pótfedezet bevonásával is biztosítható. Ebben az esetben a fedezetként szolgáló ingatlanok együttes értékét veszik alapul, amelynek akár 90 százaléka is felhasználható hitelcélra.
• A Babaváró szabadon felhasználható hitel, így részben vagy egészben önrész lehet egy lakáshitelnél. Fontos szabály, hogy amennyiben a Babaváró és a lakáshitel felvétele között nem telik el legalább 90 nap, akkor a Babaváró összegének 75%-a önerőnek, 25%-a hitelnek számít. Ha viszont eltelik legalább 90 nap, akkor a Babaváró teljes összege önerőnek minősülhet.

milyen csapdát rejthet a 10% önerő?

Ha kisebb az önerő, akkor nagyobb lesz a hitel mértéke. Ha pedig magasabb a hitelösszeg, magasabb havi törlesztőrészletekkel kell számolnunk, ráadásul a kölcsön kamata is magasabb lesz. A nagyobb összegű hitel miatt a bank is nagyobb kockázatot vállal, ezért szigorúbb feltételeket alkalmazhat a hitelbírálat során.

Hitelbírálat esetén ezért érdemes tisztában lennünk a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM) jelentésével, hiszen így nem érhet meglepetés minket. A mutató azt mutatja meg, hogy a hiteligénylő jövedelme mekkora törlesztőrészletet bír el. Jelzáloghitelek esetében egy bonyolultabb képlet alapján számítják, ahol a kamatperiódus, valamint a nettó jövedelem kiemelt jelentőséggel bír. Amennyiben a havi törlesztőrészletünk meghaladná a fizetésünk bizonyos százalékát, akkor nagy esély van arra, hogy elutasítják a hitelkérelmünket. 600 000 forint alatt 50%-a, 600 000 Ft felett 60%-a hitelezhető a nettó jövedelemnek.

a K&H-nál is elérhető a 10%-os önerő lakáshitelhez

A hazai pénzintézetek közül a K&H-nál élhetünk a 10% önerő lehetőségével jelzáloghitel esetén! A bank kínálatában a 10% önerő lehetősége mellett a CSOK Plusz és a Babaváró hitel is elérhető, amelyekhez kamatkedvezmények és jóváírási akciók is kapcsolódnak, amennyiben az újonnan felvett hitelünk mellé K&H lakás- vagy életbiztosítást kötünk, vagy a Babaváró hitel maximális összegét igényeljük.

Tudj meg többet & vágj bele első lakásod megvásárlásába akár 10% önerővel is!

K&H lakáshitel