lakásvásárlás megtérülése - hogyan érdemes kalkulálni?

lakásvásárlás saját célra

A bérlés vagy vásárlás dilemmája központi kérdés azok körében, akik a pénzügyi tudatosságot tartják elsősorban szem előtt, és akik számára az anyagi biztonság megteremtése hosszú távon is fontos. Arra azonban, hogy melyik a jobb megoldás, nincs egyértelmű válasz: élethelyzettől, jövőbeli tervektől és persze az anyagiaktól is függ az, hogy kinek melyik a megfelelő döntés.

bérlés előnyei

Az kétségtelen, hogy a lakásbérlés hatalmas rugalmasságot ad: ideális választás lehet fiataloknak, pályakezdőknek, akik még nem tudják, hogy a jövőben melyik városrészben vagy melyik városban szeretnének hosszabb távon élni. Ez a megoldás alacsonyabb belépési költségekkel jár együtt, hiszen az első havi bérleti díjon és a kaución kívül más kiadásra nem kell számítani, ha tehát még a gyűjtögetés fázisában járunk, esetleg más befektetési módokon gondolkodunk, a bérlés remek választás lehet.

Fontos előny az is, hogy bérlőként nem kell olyan, váratlan kiadásoktól tartanunk, melyek egy kazáncsere vagy tetőfelújítás során merülnek fel – az azonban kétségtelen, hogy a bérleti díjak évről évre emelkednek, a lakás pedig nem válik a bérlő tulajdonává, így hosszabb idő elteltével a tulajdonosnak kifizetett összeg „elveszett” pénznek tűnhet, hiszen nem képződik belőle vagyonelem.

lakásvásárlás

Sokak számára a saját lakás vásárlása a legnagyobb álom: ez tulajdonképpen érthető, hiszen számos fontos előnyt kapcsolhatunk ide. Egy saját ingatlan – akár készpénzzel, akár lakáshitellel vásárolva – hosszú távon stabilitást és vagyonnövekedést jelenthet. Az kétségtelen, hogy az indulás anyagilag megterhelő – a vásárláshoz általában 20, de legalább 10 százalék önerő szükséges, és a vételáron felül számos járulékos költségre is számíthatunk, a törlesztőrészleteket pedig minden hónapban rendezni kell.

A lakás azonban kizárólag a miénk lesz, azt nem vehetik el tőlünk – feltéve persze, ha a törlesztéssel nem maradunk el. Az ingatlanok értéke folyamatosan emelkedik, így hosszú távon jó befektetés lehet a vásárlás, arról nem is beszélve, hogy saját otthonunkat tetszés szerint felújíthatjuk, átalakíthatjuk, ebbe senki nem szólhat bele – feltéve, hogy a ránk vonatkozó jogszabályoknak, helyi rendeleteknek megfelelünk.

A vásárlás tehát kétségtelenül előnyös megoldás, ha a lakást saját célra vesszük, és hosszú távon tervezünk benne élni, hiszen ebben az esetben az ingatlan nemcsak a lakhatásunkat biztosítja, hanem egy értékálló befektetés is lehet, melyet később értékesíthetünk, sőt, gyermekeinknek örökül hagyhatunk. Ha az ingatlanpiac időközben felfelé ível, például mert az adott városrész bizonyos fejlesztések, beruházások miatt felkapottá válik, akkor jelentős értéknövekedésre is számíthatunk, arról nem is beszélve, hogy a törlesztőrészletek kifutásával a havi kiadásaink jelentősen csökkennek, miközben a bérleti díjak vélhetően továbbra is emelkedni fognak.

akkor mi a jó választás?

A legjobb döntés nem feltétlenül az, amelyik a jelenlegi pénzügyi helyzetben kényelmesebbnek tűnik, hanem az, amelyik a hosszú távú célokkal és lehetőségekkel összhangban van. Azoknak, akik stabil munkahellyel, biztos jövedelemmel rendelkeznek, és hosszabb távon is egy helyen képzelik el az életüket, a vásárlás – még magas ingatlanárak mellett is – kedvezőbb lehet. Akik viszont mobilitásra vágynak, külföldi munkavállalásban gondolkodnak, vagy még nem tudják, hol szeretnének végleg letelepedni, jobban járhatnak a bérléssel. A lényeg az, hogy a döntést ne csak a jelenlegi költségvetésünk figyelembevételével hozzuk meg, hanem vizsgáljuk meg azt is, hogy 5, 10 vagy 20 év múlva milyen előnyöket hozhat az egyik vagy a másik megoldás.

befektetési célú lakásvásárlás

Ha az ingatlanról mint befektetésről beszélünk, nem hagyhatjuk figyelmen kívül azt az esetet sem, amikor nem saját célra vásárolunk, hanem a megvásárolt lakást szeretnénk valamilyen módon hasznosítani. A lakáskiadás az egyik legstabilabb és legkiszámíthatóbb hozamot biztosító befektetési forma lehet, hiszen ha megtaláltuk a megfelelő bérlőt, kevés a teendőnk a bérleti szerződés fennállása alatt. Azonban érdemes fejben tartani, a lakás amortizációjával járó költségeket, valamint a meghibásodó berendezési tárgyak cseréjének díját is.

A bérbeadásból származó rendszeres bevétel passzív jövedelemként hosszú éveken át képes lehet biztosítani a tulajdonos anyagi biztonságát: különösen vonzó ez a lehetőség olyan gazdasági környezetben, ahol a pénzromlás üteme gyors, az infláció magas, és a hagyományos megtakarítási formák, például a bankbetétek egyre kevésbé jövedelmezőek. Az ingatlan ezzel szemben – jellemzően – értékálló eszköz, amely nemcsak megőrzi a befektetett tőkét, hanem hozamot is termel – sok esetben évről évre növekvő mértékben. A bérleti díjak ugyanis általában követik az inflációt és a piaci keresletet, így egy jól megválasztott lakás vagy üzlethelyiség kiadása egyre magasabb jövedelmet hozhat a tulajdonos számára.

Az ingatlanbefektetés további előnye, hogy ez egy kézzelfogható eszköz, amely nagyfokú kontrollt biztosít a tulajdonos számára, hiszen a jövedelem nem függ a tőzsdei mozgásoktól vagy a külső gazdasági szereplők döntéseitől – szemben például a részvényekkel. Ráadásul az ingatlan értéke idővel – különösen felújítás, korszerűsítés hatására – jelentősen emelkedhet, így az eladás is nyereséggel zárulhat, ha a piaci környezet kedvező.

a lakásvásárlás megtérülése

Most már tudjuk, miért lehet jó döntés az ingatlanbefektetés – lássuk, hogy támasztják ezt alá a számok!

1. négyzetméterárak

914 000 forint - Ennyi volt az átlag négyzetméterár 2024 első felében, amivel Budapesten számolni lehetett. Ennél vannak persze drágább (XI., XII., V. kerület, ahol a négyzetméterárak átlagosan 1,19–1,27 millió forint körül alakulnak) és olcsóbb (például Soroksár, a maga 546 000 forintjával) környékek is, de általánosságban elmondható, hogy ha a főváros frekventáltabb területén akar valaki lakást venni, akkor ennél kevesebbért nem fog találni.

Ha nem csak Budapestre fókuszálunk, hanem bővítjük a kört, néhány kiemelt helyszín kivételével a legtöbb helyen szolidabbak maradtak az árak.

2. bérleti díjak

98 000 forint - Egy fővárosi szoba vagy egy vidéki kis garzon átlagos bérleti díja. Amennyiben egy jó helyen lévő kis garzont ad ki valaki Budapesten, az ár ennek a duplája, de akár a két és félszerese is lehet; ennél kevesebb belátható ideig nem is lesz. A fővárosban a lakások havi átlagos bérleti díja az előző évhez képest közel 10 százalékkal emelkedett, de már a vidéki nagyvárosokban is mélyen a zsebükbe kell nyúlni azoknak, akik nem saját lakásban élnek, ugyanis országosan 9,3 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak. Az albérletek esetén legalább annyira fontos a lokáció, mint a vásárlásnál - sőt, sok bérlőt jobban érdekel az elhelyezkedés, mint maga a lakás állapota.

3. hozam

4 - 7% - Ennyi az átlag hozam, amire egy pesti lakás bérbeadása esetén szert tehet a tulajdonos éves szinten, igaz, a piaci tapasztalatokból kiindulva ez a szám 3 és 10 között bármi lehet. 10% körüli hozammal számolhatunk azokban a vidéki városokban is, ahol jelentősebb ipari beruházások zajlanak mostanában, így Debrecenben, Szolnokon vagy Kecskeméten, bár arrafelé a lakáskínálat kisebb.

A várható hozam számítása során a teljes bekerülési értékből kell kiindulnunk, amely az alábbiakból tevődik össze: vételár + vagyonszerzési illeték + a felújítási és egyéb költségek (hitel, ügyvédi díj stb.). Ezt követően meg kell becsülnünk az adófizetés után megmaradó éves bérleti díjat (ehhez határozzuk meg a havi bérleti díjat, és szorozzuk fel a hónapok számával, amennyi időre egy évben kiadjuk az ingatlant), amiből ki kell vonni a tervezett ráfordítások éves mértékét és az amortizációt (bekerülési érték 2%-a évente). Az így kapott összeget, a teljes bekerülési értékkel elosztva, majd százzal megszorozva kapjuk meg az adott ingatlan hozamát.

Az ingatlan hozam szintek régóta stagnálnak, inkább az egyéb kockázat nélküli befektetések gyengülése miatt kapott erőre ez a befektetői forma, mintsem a saját bővülése miatt. A magasabb infláció miatt reálértéken némi csökkenés is előfordulhat, igaz még így is megéri ebbe fektetni a pénzt.

fontos!

Lakáshitel felvétel esetén a bekerülési érték számításánál mindig a hitel teljes visszafizetendő összegével kell kalkulálni, ehhez adódnak még hozzá a felújítási és egyéb költségek.

4. megtérülés

11 - 16 év - Ez pedig a válasz arra a kérdésre, hogy vajon hány év alatt hozza vissza a teljes vételárát egy ingatlan. Vagyis, hogy az éves hozamok forint értéke, hány év alatt adja ki a teljes bekerülési költséget. Tehát körülbelül egy-másfél évtized múlva fog megtérülni egy lakásvásárlás, ha 20-25%-os önrészt tesz le a vevő és a magyar bruttó átlagbérre veszi fel a kölcsönt.

hogyan segít a K&H?

Amennyiben az ingatlant saját tőkéből, hitel nélkül vásároltuk, természetesen a nyereségünk is magasabb lesz, a banki kölcsönökkel kapcsolatban azonban érdemes tisztázni valamit. Amennyiben egy hosszabb periódusra, például 20 évre vesszük fel a hitelt fix kamatozással, az azt jelenti, hogy a törlesztőrészletek ezen időszak alatt nem fognak emelkedni – a jövedelmünk azonban a piaci változásoknak köszönhetően jó eséllyel jelentősen növekedni fog. Ebből következik, hogy a jelenleg nagyobb anyagi megterhelést jelentő törlesztőrészlet 10-15 év múlva, az akkori bevételeinkhez viszonyítva rendkívül alacsonynak tűnik majd – a hitel tehát egy remek lehetőség, feltéve, hogy azt okosan választjuk meg.

Amennyiben lakásvásárlást fontolgatunk, érdemes a lakáshitel kalkulátor segítségével kiszámolni azt, hogy milyen mértékű havi törlesztőrészletekre számíthatunk. A K&H által kínált lakáshitelek már 6,5–8,6 százalékos THM-mel elérhetőek, melyekhez különböző kamatkedvezményeket is kaphatunk lakás- vagy életbiztosítás, törlesztési biztosítás egyidejű megkötése esetén – érdemes áttekinteni a kínálatot.

Használd a K&H kalkulátorát & valósítsd meg a terveidet kedvező kamatok mellett!

K&H lakáshitelek