ingatlanvásárlás nehézségei - hogyan könnyíts a folyamaton?

(A cikk tartalma frissült: 2025. 01.16.)

a tudatos ingatlanvásárlás lépései

Igen sokféle okunk lehet, amiért egy új ház vagy lakás megvásárlása mellett döntünk. Ilyen lehet többek között, ha összeköltözünk a párunkkal, gyermekünk születik, esetleg új munkahelyünk lesz egy másik városban. Persze az sem ritka, hogy csak nagyobb, modernebb ingatlant szeretnénk, vagy egyszerűen egy másik településre visz az utunk. Minden esetben igaz, hogy az alábbi lépésekre különösen figyelmet kell fordítanunk, ha tudatos és biztos döntést szeretnénk hozni.

első lépések

Az ingatlan megvásárlásához hosszú út vezet, de az biztos, hogy először az alapokkal kell kezdenünk. Ide tartozik, hogy átgondoljuk, melyik városban, községben szeretnénk letelepedni és milyen otthont szeretnénk (panel, társasház, családi ház stb.). Mérlegeljük azt is, hogy mik számunkra a lényeges szempontok – például szobák száma, kert mérete, fűtési rendszer. Az anyagiakat is górcső alá kell vennünk: mekkora a büdzsénk, és mi az a maximális összeg, amit még ki tudunk fizetni? Végül nézzünk szét a piacon, hogy lássuk, az elképzeléseink, vágyaink és a realitás összhangban vannak-e.

finanszírozás

Lakásvásárlás esetén óhatatlan, hogy a hitelfelvétel szóba kerüljön. Több tízmillió forintot aligha tudunk azonnal előteremteni, ám mielőtt átböngésznénk a hitelfelvételi lehetőségeket, érdemes lehet összegezni, hogy milyen a pénzügyi hátterünk. Mekkora készpénzzel, megtakarítással, befektetéssel, netán lakástakarékpénztári megtakarítással rendelkezünk? Mekkora a nettó jövedelmünk, és ebből mekkora összeget tudnánk lakáshitel törlesztésre fordítani? Milyen ingatlant tudnánk fedezetként bevonni? Van olyan ingatlanunk, amelynek szóba jöhet az eladása?

finanszírozás előkészítése

Mielőtt bármilyen finanszírozási megoldás mellett elköteleznénk magunkat, mindenképp nézzünk utána az állami támogatásoknak is. A CSOK, CSOK Plusz vagy a Babaváró hitel nagy könnyebbséget jelent, amennyiben családalapítás előtt állunk. Ezek a hitelek lényegesen kedvezőbb THM-et és kamatot kínálnak, mint a piaci hitelek, de a feltételek is szigorúbbak. Ha nem tudjuk ezeket teljesíteni, akkor a banki lakáshitel konstrukciók között tudunk válogatni. Ám érdemes ezeket is alaposan átnézni, hiszen ahány bank, annyi féle kondíció és kamat.

miután megtaláltuk az ingatlant

Még akkor sem értek véget a teendőink, ha rábukkantunk a tökéletes házra, lakásra. Számos buktató állhat ugyanis előttünk, amiket kezelnünk kell: érdemes utánanéznünk az ingatlannyilvántartásban a lakás, ház tulajdoni lapjának. Ennek akár mi magunk is utánajárhatunk, hiszen a Földhivatal online rendszeréből ez elérhető, az ügyfélkapu segítségével. Ebből a dokumentumból ki fog derülni, hogy az ingatlan tehermentes-e és milyenek a tulajdonosi viszonyai. Amennyiben minden rendben, jöhet a foglaló vagy az előleg. A kettő nem ugyanaz! Az előleg egy szándéknyilatkozat, ami visszajár, ha meggondoljuk magunkat. A foglaló ezzel szemben nem jár vissza, ha mégsem vennénk meg az ingatlant.

szerződéskötés és birtokbavétel

Miután mindent rendben találtunk, és az eladóval is megegyeztünk, már beadhatjuk a hitelkérelmünket a bank felé. Ezzel egyidőben ügyvédet is keressünk, mert ingatlan esetén az adásvételi szerződés csak ügyvédi ellenjegyzéssel törvényes. A szerződés megírása is a jogász dolga, és azt természetesen mindkét félnek alá kell írnia. A teljes vételár kifizetése után kerülhet sor a birtokbavételre. Erről készítsünk egy átadás-átvételi jegyzőkönyvet, amin rögzítjük az óraállásokat, az átadott kulcsok számát, a lakásban maradt ingóságokat, illetve minden olyan tényezőt, amit fontosnak tartunk.

ingatlanközvetítővel vagy nélküle? Melyik a jobb választás?

Az ingatlanvásárlás örök kérdése, hogy ingatlanossal vagy egyénileg vágjunk bele a keresgélésbe és a vételbe. Nos, itt is több szempontot kell figyelembe venni, mert a kérdésre nem lehet egyértelmű igennel vagy nemmel válaszolni. Nem kétséges, hogy egy ingatlanirodának vagy ingatlanközvetítőnek lehetnek előnyei. Kezdjük is ezekkel!

milyen előnyei vannak az ingatlanközvetítőnek?

Az első, amit érdemes kiemelni, hogy egy ingatlanügynök lényegesen nagyobb rálátással rendelkezik a piacra, mint mi. Jobban ismeri a trendeket, az árakat és a teljes folyamat buktatóit. Mivel az ilyen szakemberek rengeteg lakást látnak, könnyen észreveszik azokat a hiányosságokat, amik nekünk fel sem tűnnének. Arról nem is beszélve, hogy olyan ingatlanokat is megmutathatnak, amiket csak rajtuk keresztül tudunk megvenni.

Az ingatlanos mellett szól, hogy az adminisztrációs terheink csökkennek, és mivel előválogatja nekünk a szóba jöhető házakat, a keresgélés is rövidebb lehet. Egy ügynök a jogi folyamatokról tanácsokat is adhat, de ha erre nem is képes, biztosan tud ajánlani megbízható, tapasztalt ügyvédet. Ez az érme pozitív oldala, most pedig lássuk a hátulütőket.

mik lehetnek az ingatlanközvetítő hátrányai?

Egy ingatlanügynök mindig jutalékért dolgozik, ami akár a vételár 4-5%-a is lehet. Ez tehát megdobja az ingatlanra szánt büdzsénket, ezért nem árt már előre bekalkulálni. Ha ingatlanost fogadunk fel, akkor valamivel kevesebb kontrollunk lesz a folyamatban. Azt pedig mondani sem kell, hogy egy rosszul megválasztott ügynök könnyen tévútra vihet minket, és belehajszolhat minket egy előnytelen vételbe.

ha nem veszünk igénybe ingatlanost…

Az egyéni kutatásnak ugyanígy vannak előnyei és hátrányai. Ha saját magunk kutatjuk fel az új otthonunkat, az mindenképpen olcsóbb és semmilyen nyomás nincs rajtunk. Ez viszont azzal jár, hogy hosszabb időt vehet igénybe a tökéletes ingatlan megtalálása, és mivel mi nem vagyunk szakemberek, hibákat véthetünk a folyamat adminisztrációs vagy jogi lépéseiben. Néha pedig nincs is rá mód, hogy “megkerüljük” az ingatlanost. Amennyiben az eladó kizárólagos szerződést kötött vele, akkor csakis rajta keresztül juthatunk hozzá a lakáshoz.

ingatlanvásárlás buktatói: milyen kockázatokra érdemes felkészülni?

ingatlan vételárán felüli költségek

Ne essünk abba a hibába, hogy kizárólag az ingatlan vételárát nézzük, és az alapján döntünk! Számtalan dolog lehet ugyanis, ami növelheti a végösszeget. Használt ingatlan vásárlása esetén - még ha kitűnő állapotban is jutunk hozzá - egy festés éppúgy szükségessé válhat, mint egy fürdőszobai szaniter kicserélése. Egy-két új bútor, háztartási gép vásárlására is szükségünk lehet, mind használt, mind új ingatlan esetén. Sőt, a költöztetés is több százezer forint lehet, ha profi céget kérünk fel rá. Végül ott van a vagyonszerzési illeték is, amit – néhány eset kivételével – a NAV számára szintén teljesítenünk kell, ennek mértéke pedig a vételár 4%-a is lehet.

jogi buktatók

Jogi diploma és tapasztalat nélkül már egy tulajdoni lap is meglehetősen bonyolult olvasmánynak bizonyulhat. Ha szerencsénk van, akkor rövid az a lap, és nincs rajta sok bejegyzés. Amennyiben nem így van, komoly jogi hercehurcának tehetjük ki magunkat. Inkább fizessünk egy ügyvédnek tanácsadásért, már csak azért is, mert érdemes, sőt, banki hitelfelvételhez kifejezetten szükséges is ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés készítése, de a foglaló és az előleg is gondot okozhat egyes esetekben. Az ügyvédi, közjegyzői, ingatlannyilvántartási díjak, valamint hitelfelvétel esetén szükséges értékbecslés díja pedig további költségtételeket is jelentenek.

ingatlan műszaki állapota

Amikor laikusként ránézünk egy lakásra vagy házra, a külseje teszi bennünk az első benyomást. Az ördög azonban a részletekben rejlik! Egyedül nem biztos, hogy észrevesszük az esetleges szerkezeti hiányosságokat, az elavult megoldásokat, vagy azt, ha valahol szivárog a víz a házban, azonnali cserére szorulnak a vezetékek. Az ingatlant feltétlenül nézessük meg építésszel és statikussal is – még abban az esetben is, ha új építésű a ház.

túlzott árverseny

Álmaink otthona nem csak ránk vár. Mások is szemet vethetnek rá, főleg, ha egy jó helyen lévő, remek tulajdonságokkal megáldott ingatlanról van szó. Ez könnyen oda vezethet, hogy két, három másik érdeklődővel kell „megküzdenünk” a vásárlásért. Az árverseny természetes jelenség a piacon, de figyeljünk rá, hogy az érzelmeink ne vigyenek el abba az irányba, hogy túlárazottan veszünk meg egy ingatlant, a tervek szerinti költségvetés szerint vásároljunk!

időbeli korlátok, stressz

Frusztráló lehet, ha egy éven belül sem találunk új ingatlant. Hát még, ha ennél is tovább húzódik a vásárlás, vagy valamilyen külső tényező sürget minket (pl. lejáró albérleti szerződés). Nem jó ötlet azonban emiatt kompromisszumot kötni, és olyan ingatlant venni, amivel messze nem vagyunk kibékülve. Inkább várjunk, ha szükséges, keressünk más átmeneti megoldást, de semmiképp ne hozzunk elhamarkodott döntést!

kockázatok az előzetes befizetéseknél

Az előleg senkit nem kötelez semmire: mi dönthetünk másik ingatlan mellett, és visszakapjuk a pénzt. Az eladó pedig eladhatja másnak, és szintén visszaadja az előleget. Ezzel szemben a foglalónál más a helyzet: ha elállunk a szerződéstől, a pénz nem jár vissza. Ugyanakkor, ha az eladó mondja vissza az üzletet, a foglaló dupláját kell visszaadnia. Jól gondoljuk tehát meg, hogy melyiket választjuk!

hitelképesség, finanszírozási problémák

Arra is fel kell készülnünk, hogy a bank esetleg elutasítja a hitelkérelmünket. Hogy ezt elkerüljük, már előzetesen nézzünk utána, hogy mennyire vagyunk hitelképesek. Szerepelünk-e például a KHR-listán? Mekkora havi törlesztőre számíthatunk a jövedelmünk fényében? Arra is készüljünk fel, hogy a bankok önerőt várnak tőlünk. Ennek mértéke változó, általában az ingatlan értékének 20%-ával számoljunk, de bizonyos feltételek teljesítése esetén akár már 10% önerő is elegendő lehet.

Annak sincs semmi akadálya, hogy előzetes hitelbírálatot kérjünk. Ezzel már pontosan ismerni fogjuk a lehetőségünket és azt, hogy meddig mehetünk el az ár tekintetében. Egy bank sok szempontot néz, amikor a hitelről dönt. Egész biztosan számítani fog, hogy mekkora a jövedelmünk, mennyire stabil a munkahelyünk és milyen meglévő kölcsöneink vannak. Az is fontos, hogy a hiteligénylést ne halasszuk az utolsó pillanatra, mert egy jelzálogkölcsön igénylése esetén az átfutási idő akár 4-6 hét is lehet.

Lakásvásárláson gondolkozol? Valósítsd meg terveidet kedvező kamatok mellett!

K&H lakáshitel lakásvásárlásra